マンションのスケルトンリフォーム完全解説|費用、事例、間取り、デメリットなど

マンションのスケルトンリフォーム完全解説|費用、事例、間取り、デメリットなど

「中古マンションをスケルトンリフォームして使いたいけど、費用やデメリットを事前に知りたい!」と思われている方も多いのではないでしょうか。
実は、スケルトンリフォームでは、リフォーム費用が最大で1000万円以上と高額になる一方、デメリットや注意点がたくさんあります。そのため、これらを知らずにリフォームしてしまうと、のちのち後悔する恐れがあります。

そこで、この記事では、実際に現場で施工を行っているプロが、次の観点から、マンションでスケルトンリフォームをご説明します。

そもそもスケルトンリフォームってなに?
スケルトンリフォームのメリットばかりでなく、デメリットも教えて!
スケルトンリフォームの費用工期は?
実際の施工事例を見てみたい!
おすすめの間取りを知りたい!

この記事を読むことで、マンションのスケルトンリフォームで知っておくべきすべてを学ぶことができ、後悔しないリフォームができるようになります。

1.マンションのスケルトンリフォームとは?

そもそも「スケルトン」とは「骨格」「骨組み」を意味します。
マンションのスケルトンリフォームでは、内装をすべて解体し、躯体・スラブの状態(コンクリートがむき出しになっている状態)から、内装をイチから作り直すリフォームになります。

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2.マンションのスケルトンリフォームのメリット・デメリットは?

マンションのスケルトンリフォームは、通常のリフォームに比べて、500万円以上とリフォーム費用が高額に膨らみがちです。そのため、メリットだけでなく、十分にデメリットを理解したうえでスケルトンリフォームを行う必要があります。

そこで、以下では、スケルトンリフォームのメリットやデメリット(できないこと)をまとめました。

■スケルトンリフォームのメリット

大幅な間取り変更が可能(とはいえ、水回りの移動に制約あり)
水道配管や電気配線などの設備も新しく更新することが可能
新築マンション購入に比べ、費用も抑えられ、場所も自由に選べる

■スケルトンリフォームのデメリット(及び、できないこと)

通常のリフォームと比べて費用がかなりかかる
共用部に当たる部分(窓サッシ・玄関ドアなど)はリフォームできない
できない工事もある(電気容量を増やす、追炊き管を新たに引く、エアコン増設など)

このように、マンションのスケルトンリフォームでは、メリットも大きいですが、デメリットもかなり多いので注意が必要です。

そのため、デメリットを受けないよう、中古マンションの場合、物件の購入前に業者に現地調査を依頼して、自身のやりたいリフォームがどこまでできそうか、確認しておいた方がいいでしょう。

なお、マンションのスケルトンリフォームのメリット・デメリットの詳細については、次の記事でまとめておりますので、より深く知りたい方はぜひご確認ください。

【補足】スケルトンリフォームとリノベーションの違い

「リノベーション」とは、“既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。”(出典:https://www.lixil.co.jp/square/articles/009/

つまり、リノベーションとは、「新たな機能や価値を付け加える改装工事」全般を指すのであって、必ずしも物件を一度スケルトンにしてから作り直すわけではないということを理解する必要があります。

例えば、中古マンションを探していると、「リノベーション済物件」と記載されているものがあります。しかし、これらが全て「スケルトンリフォーム」されているわけではありません。
表層の内装や水回りだけきれいにされているだけで、下地材や水道の配管などが古いまま残っている「リノベーション済物件」もあるということです。

「リノベーション」という言葉は響きが良いため、表面的な見た目の良さだけで、「リノベーション済物件」の購入を検討される方もいるかもしれません。
しかし、そのような物件の場合、見えていない部分に古いものが残っているため、水漏れなど後々トラブルに見舞われる可能性があります。
そのため、「リノベーション」を検討されるときは、リノベーションという言葉面に惑わされず、どこまで解体して、どこから作り直すのか、業者にしっかり確認することをお勧めします。

3.マンションのスケルトンリフォーム費用・予算

マンションのスケルトンリフォーム費用は、現場の状況や、リフォーム内容によって大きく異なるため、一概に○○万円と言うのが難しいリフォームになります。

とはいえ、実際に現場で見積りを行う立場として、次の2つの要素で、スケルトンリフォームの費用は大きく変わると考えております。

リフォーム費用が大きく変わる要素

マンションの大きさ
導入する水回り設備のグレード

そこで、以下では、マンションの大きさや、導入する水回り設備のグレードが変わると、費用がどのように変わるかまとめました。

マンションのスケルトンリフォーム費用まとめ

マンションの大きさ 水回り設備のグレード
スタンダード ハイグレード
50㎡ 税別500~600万円 税別550~750万円
60㎡ 税別600~720万円 税別650~870万円
70㎡ 税別700~840万円 税別750~990万円
80㎡ 税別800~960万円 税別850~1110万円

※みやこリフォームで施工した場合の目安費用

ご覧の通り、一般的な3LDK70㎡のマンションでは、スケルトンリフォームをする場合、最低でも税別700万円は費用として見込んでおきましょう。

一方で、水回りのグレードにこだわりたいということであれば、800万円ほどは必要になると覚悟した方がいいでしょう。さらに、マンションが大きかったり、導入する水回り設備のグレードが高かったりすると、1000万円を超える場合もあります。

Q.格安で満足度が高いスケルトンリフォームを行うには?

格安で満足度が高いスケルトンリフォームを行うためには、スケルトンリフォームを得意とするリフォーム会社を見つけることが重要です。なぜなら、リフォーム会社ではそれぞれ得意分野が異なっているためです。

その際、おすすめなのがリフォーム会社紹介サイト「ハピすむ」です。ハピすむは、東証一部上場の企業で、全国900以上の加盟店があるため、マンションのスケルトンリフォームを得意としているリフォーム会社を厳選3社まで紹介してくれます。

格安で満足度の高いスケルトンリフォームができるリフォーム会社をお探しの方は、一度ハピすむに問合せて、リフォーム会社を紹介してもらうのはどうでしょうか。

4.マンションのスケルトンリフォーム事例

「マンションのスケルトンリフォームの費用は大体分かったけど、実際にどれくらいの費用でどんなスケルトンリフォームができそうか?」と思われた方もいるかと思います。

そこで、ここでは、マンションのスケルトンリフォームの事例をいくつか紹介するので、具体的な費用感を養うのにお役立ていただけます。

4-1.水回り中心に間取りを大きく変更!マンションのスケルトンリフォーム事例

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キッチンや浴室など水回りを大きく移動させたリフォーム事例になります。キッチンを移動させ、大きなLDKにしたほか、ユニットバスも配置を見直すことで大きなものを設置することができました。

費用 600万円(税別)

660万円(税込)

施工面積 60㎡
平米単価 税別10万円
坪単価 税別33万円
主なリフォーム内容 ・間取り変更に伴う水回り移動(システムキッチン・バスルーム)

・全面内装リフォーム

・押入れからクローゼットへ

・和室からフローリングへ

間取り (施工前)3DK (施工後)2LDK

※使いにくかったため、水回り含め大きく間取りを変更

 

4-2.キッチンは対面に!マンションのスケルトンリフォーム事例

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キッチンは向きを変更し、最近のトレンドである対面キッチンにリフォームしたスケルトンリフォーム事例になります。和室は洋室にし、押入れはウォークインクローゼットにするなど、生活様式の変化も考慮したリフォーム事例になります。

費用 650万円(税別)

715万円(税込)

施工面積 60㎡
平米単価 税別10.8万円
坪単価 税別35.7万円
主なリフォーム内容 ・マンションの下地から全てやり替えるスケルトンリフォーム

・水道の配管や水道の配線は全て更新

・リビングの隣の洋間を取り込んで大きなLDKに!

・キッチンは対面に!

・和室は洋室にリフォーム。ウォークインクローゼットも完備

・その他、浴室リフォームなど

間取り (施工前)3DK (施工後)2LDK

※1部屋を取り込んで大きなLDKに!

4-3. 600万円台!80㎡のマンションフルリフォーム事例

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無垢材を使っておしゃれなLDKにスケルトンリフォームした事例になります。
LDKは一度スケルトンにしてからイチから作り直す一方、それ以外は既存の下地を再利用したリフォームを行うことで費用を抑えて、こだわりのリフォームを行うことができました。

費用 600万円(税別)

660万円(税込)

施工面積 80㎡
平米単価 税別7.5万円
坪単価 税別24.7万円
間取り 4DK ⇒ 3LDK

4-4. 1200万円!80㎡マンションフルリノベーション事例

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タイルや無垢材などこだわりの建材をふんだんに使ったマンションのスケルトンリフォーム事例になります。ここまで徹底的にこだわると、1000万円以上の予算を見込んでおいた方がいいでしょう。

費用 約1200万円(税別)

約1300万円(税込)

施工面積 80㎡
平米単価 税別15万円
坪単価 税別49.5万円
間取り 3LDK

5.マンションのスケルトンリフォームのおすすめ間取りは?

マンションのスケルトンリフォームでは、大幅な間取り変更が可能であるため、どのような間取りにするか気になる人も多いかと思います。
なぜなら、一昔前に比べ、現在では、家族構成やライフスタイル、技術的な進歩のため、好まれる間取りが変わっているためです。

そこで、ここでは、マンションのスケルトンリフォームにおける間取り変更のポイントをお伝えします。

5-1.スケルトンリフォームでおすすめの間取り変更は?

ここでは、マンションのスケルトンリフォームでよく行われる、代表的な間取り変更を3つご紹介します。

【おすすめ間取り変更①】和室を洋室にして、広々としたLDKにする

一昔前は家族が多く、3DK、4DKなど細切れの部屋が多いマンションがほとんどでした。一方で、最近は一世帯の人数も減ったため、ゆったり広々と使うための間取り変更が人気です。
特に、リビング横に隣接する和室を洋室にして一間にすることによって、大きなLDKにするリフォームが人気です。

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【おすすめ間取り変更②】壁付キッチンから対面式のオープンキッチンへ

一昔前は、キッチンというものは他人に見せるものではなかったため、リビングから独立していることが多く、閉鎖的な空間でした。

一方で、最近は、キッチンのデザイン性が格段に向上し、「キッチンは見せるもの」というイメージが広まりつつあります。また、リビングにいる家族とコミュニケーションを取りながら作業したい人が多く、対面式のオープンキッチンにしたいという要望が増えております。

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【おすすめ間取り変更③】押入れからクローゼットへの変更など収納スペースの見直し

一昔前は、和室で布団を敷いて、家族で川の字で寝るのが普通で、布団を日中に収納するために奥行きの深い押入れが必要でした。一方で、昨今はベッドで就寝するのが普通になり、押入れに布団を収納することは少なくなり、その必要性も少なくなりました。

そこで、最近は押入れより奥行きの浅いクローゼットを希望されるお客様が増えました。さらに、効率的に空間を活用できるよう、個々人で収納スペースを持たず、家族で共用のウォークインクローゼットを設けること方も増えております。

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5-2.スケルトンリフォームでも実現できない間取り変更はあるの?

スケルトンリフォームだからと言って、いくらでも自由に間取り変更ができるわけではありません。そこで、ここではどのような場合に、スケルトンリフォームでも間取り変更ができないのか、いくつか注意点をご説明します。

【制約①】マンションでは排水の移設が難しいため、水回りの移動は難しい

水回りを移動させる場合に一番問題になるのは、排水です。
なぜなら、マンションでは戸建てと違って、床下がほとんどないので、床上で排水を這わす必要があり、キッチンを移動させる場合、その分床を上げたり、排水を通す壁を作ったり、制約事項がたくさんあるからです。

【制約②】マンションの構造によっては、壊せない壁がある

マンションの構造は大きく「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類あります。
ラーメン構造とは、梁(ハリ)と柱で建物を支える構造のことを言います。それぞれの柱や梁は太く、その形が部屋内に出てしまうというデメリットはありますが、柱の間は大きな空間を取ることができるため、間取り変更を自由に行うことができます。

一方で、壁式構造には柱や梁という概念はなく、壁や床の面そのもので建物が支えられております。壁一枚一枚は太い一本の柱ほど支える力はないため、マンション全体に耐震上必要な壁が散りばめられております。それらの壁は壊すことができないため、壁式構造では間取り変更がしにくいという難点があります。

ラーメン構造のラーメンは柱や梁がラーメンの麺っぽく見えるからラーメンと呼ぶのかと思っていたら、麺類のラーメンでなく、ラーメンの由来は、ドイツ語で額縁の意味である「Rahmen」から来ております。

「ラーメン構造」か「壁式構造」かの簡単な見分け方としては、まず梁や柱の型が部屋内に出ていればラーメン構造と判断することができます。また、壁を叩いて石のように硬ければ、壁式構造の可能性があるので要注意です。

ラーメン構造では、梁や柱の形が部屋内に出る

6.マンションのスケルトンリフォームの工期は?

マンションのスケルトンリフォームでは、解体から仕上げまでの実際の工事期間は、およそ2~3か月の工期を見込んでおいた方がいいでしょう。

しかし、スケルトンリフォームで気にしなければならない期間はこれだけでありません。
マンションのスケルトンリフォームでは工事規模が500万円以上と大きく、プランニングのバリエーションもさまざまであるため、業者自体もプランニングや見積書を作成するのに2週間以上かかります。

そこから何度かプランの修正が行われることを考慮すると、リフォーム業者に見積り依頼してから、契約を結ぶまで2か月ほどかかると見込んでおいた方がいいでしょう。

さらに、契約を結んだらすぐに工事ができるというわけではありません。
マンションのスケルトンリフォームでは大工作業が多く、大工さんを1か月以上に渡って予定を押さえなければなりません。そのため、工事を始めるまでに、契約してから1~2か月ほど見た方がいいでしょう。

つまり、マンションのスケルトンリフォームでは、その見積り依頼をしてから、工事完了まで計5~7か月かかる前提でスケジュールを組んだ方がいいでしょう。

7.費用を抑えて満足度の高く、マンションのスケルトンリフォームが行える業者を見つけたいなら…

「マンションのスケルトンリフォームの費用は大体分かったけど、具体的にいくらでできるか見積りを取ってみたい!」という方も多いのではないでしょうか。そんなときは一度、一括見積りサイトを使うのはどうでしょうか。

一括見積サイトでは、手間がかからず、無料で、評判のよいリフォーム会社を複数社紹介してもらうことができます。特にその中でも、リフォーム会社紹介サイト「ハピすむ」が大変おすすめです。

一括見積りサイトの中では珍しく、東証一部上場会社であるSMSが運営しており、厳しい審査を通ったリフォーム会社のみが加盟しております。また、電話でのしつこい営業も一切ありません。リフォーム会社選びに悩まれた方は、一度ハピすむに問合せて、リフォーム会社を紹介してもらいましょう。

この記事を書いた人
みやこリフォーム運営責任者
小川 剣人

略歴

大阪大学人間科学部卒業、グロービス経営大学院卒業(MBA)
新卒で日本生命保険に入社。
社内システム構築や営業企画に従事。
その後、リフォーム系メディアを運営するITベンチャーに転職。全国500以上のリフォーム会社への営業経験と、紹介ビジネスを通じたエンドユーザとのやり取りから、リフォーム業界への見識を深める。
現在、みやこリフォームの責任者として従事。

所有資格

宅地建物取引士、ガス機器設置スペシャリスト、日本ホームインスペクター協会認定会員、応用情報技術者、簿記2級、ファイナンシャルプランナー2級、電気工事士、日本ガス協会簡易内管施工士など

ひとことメッセージ

人生に何度とないリフォームの機会だからこそ、後悔させないリフォームをお約束します!工事を通じて、家のことで何かあれば、お声かけいただけるような関係を築けるようがんばります!

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